¿Cuándo y cómo se revisa una hipoteca variable?
Si tienes una hipoteca referenciada al Euríbor, tu cuota no es fija para siempre: cambia periódicamente en función de cómo evolucione el índice. Aquí te explicamos exactamente cuándo ocurre esa revisión, qué dato utiliza tu banco y cómo calcular tú mismo la nueva cuota.
¿Con qué frecuencia se revisa la hipoteca?
La mayoría de las hipotecas variables en España se revisan cada 12 meses, aunque algunos contratos contemplan revisiones semestrales (cada 6 meses). La periodicidad exacta está recogida en la escritura de tu hipoteca, normalmente en la cláusula de tipo de interés variable.
El momento de la revisión suele coincidir con el aniversario de la firma del préstamo. Por ejemplo, si firmaste en marzo de 2020, tu cuota se revisa cada marzo.
¿Qué Euríbor usa el banco para la revisión?
Los bancos no usan el Euríbor del día de la revisión, sino la media mensual del mes anterior al de la revisión. Esto significa:
- Si tu revisión es en julio, el banco tomará la media del Euríbor de junio.
- Si tu revisión es en enero, mirará la media de diciembre.
El Euríbor a 12 meses cierra con media oficial alrededor del día 20–25 de cada mes para el mes anterior, por lo que podrás anticipar tu nueva cuota con bastante exactitud antes de recibirla.
¿Cómo se calcula la nueva cuota?
La nueva cuota mensual se calcula con la fórmula de amortización francesa (sistema de cuota constante), usando:
- El capital pendiente en el momento de la revisión.
- El nuevo tipo de interés: Euríbor (media del mes anterior) + diferencial pactado.
- El plazo restante de la hipoteca en meses.
Tu banco te mandará una carta o notificación con la nueva cuota antes de que entre en vigor. Está obligado a comunicártelo con antelación suficiente.
¿Qué hacer si la revisión sube mucho la cuota?
Si la revisión implica un aumento significativo y tienes dificultades para afrontarlo, hay varias opciones que puedes negociar con tu entidad:
- Ampliar el plazo: alarga los años de la hipoteca para reducir la cuota mensual, aunque pagarás más intereses en total.
- Cambiar a tipo fijo (novación o subrogación): bloqueas un tipo de interés fijo para el resto de la vida del préstamo. Tiene coste, pero da certeza. Consulta nuestra guía sobre cómo pasar de variable a fija.
- Carencia temporal: en situaciones de dificultad acreditada, algunos bancos permiten pagar solo los intereses durante un período (sin amortizar capital).
- Código de Buenas Prácticas: si cumples ciertos requisitos de vulnerabilidad económica, el Real Decreto-ley 6/2012 y sus reformas prevén medidas específicas de alivio.
¿Puedo anticipar el dato antes de la revisión?
Sí. En esta web publicamos la media mensual del Euríbor en cuanto está disponible. Normalmente el dato oficial del EMMI (European Money Markets Institute) se conoce a finales del mes en curso para el mes que acaba de cerrar.
Usa nuestra calculadora de hipoteca para introducir la media del mes anterior a tu revisión y ver cuánto cambiará tu cuota exactamente. Solo necesitas conocer el capital pendiente, tu diferencial y el plazo restante.
Preguntas frecuentes
¿La revisión puede bajar mi cuota?
Sí. Si el Euríbor ha bajado respecto al valor que se usó en la revisión anterior, tu cuota descenderá. La fórmula funciona en los dos sentidos.
¿Desde cuándo se aplica la nueva cuota?
Desde el mes siguiente a la revisión. Si la revisión se hace en julio, normalmente la nueva cuota entra en vigor en agosto (o a veces en el mismo julio, según tu contrato).
¿Qué pasa si mi hipoteca tiene suelo?
Las cláusulas suelo fueron declaradas abusivas por el Tribunal Supremo español en 2013 y por el TJUE en 2016. Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo, está obligada a ser eliminada y podrías tener derecho a recuperar lo pagado de más. Consulta con tu banco o un abogado.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Para decisiones sobre tu hipoteca consulta con tu entidad o un asesor independiente.